Créditos hipotecarios: todo lo que tenés que saber antes de endeudarte para comprar o construir una vivienda

Hay una nueva esperanza para quienes sueñan con tener su casa propia, ampliarla o refaccionarla. Mientras más bancos se suman a la oferta de créditos hipotecarios, las preguntas de los interesados se multiplican.

Los siguientes trece bancos lanzaron líneas de préstamos para la compra, refacción o ampliación de viviendas, reiniciando la actividad en el sector inmobiliario: Banco Nación, Hipotecario, Ciudad, Supervielle, Santander, ICBC, Macro, Del Sol, BBVA, Galicia, Banco de Córdoba (Bancor), del Neuquén y Corrientes.

Sin embargo, antes de endeudarse, es clave entender diversas variables, sobre todo en un contexto económico como el que atraviesa la Argentina. Por otro lado, las condiciones de las distintas entidades difieren en las modalidades y en los contratos, por lo que resulta fundamental analizar las tasas, los montos y los plazos en cada caso.

Para acceder a estos créditos hipotecarios es fundamental acreditar los ingresos mensuales requeridos para afrontar una cuota que no debe superar entre el 25% y el 35% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar, según el caso.

¿Cuál es el salario mensual mínimo que una persona o familia debe tener para calificar para estos nuevos créditos hipotecarios? “Varía según cada banco. Aunque algunos bancos solicitan un ingreso mínimo específico, el requisito fundamental en casi todos es que la cuota a pagar no supere el 25% de los ingresos del grupo familiar conviviente”, detalló a Alejandro Braña, experto en Real Estate.

Por ejemplo, una compra venta de USD 100.000 donde alguien necesita financiar el 80%, debe pedir USD 80.000, en este caso la línea del Banco Hipotecario, en un plazo a 30 años da una cuota inicial de $682.903 y el ingreso a demostrar por el grupo familia conviviente es de 2.731.610,26 de pesos.

El economista Federico González Rouco indicó que “los bancos también evalúan la estabilidad laboral, requiriendo en muchos casos entre seis a doce meses en la categoría laboral actual. Además, es crucial tener un buen historial”. Agregó que el banco realiza un exhaustivo scoring (una herramienta que utiliza para decidir si se otorga el préstamo en función de la capacidad de endeudamiento y de la solvencia del interesado) de antecedentes financieros y laborales para otorgar los créditos hipotecarios”.

Los requisitos incluyen al menos 12 meses de empleo en relación de dependencia o entre 6 y 12 meses en categoría de monotributista.

¿Desde qué ingreso mensual puedo calificar?

El primer punto clave es que son ingresos netos. Si bien hay bancos que detallan que pueden calificar quienes cobran desde $850.000 al mes, este ingreso habilita un monto que no alcanza para comprar una propiedad. El economista especializado en el sector Federico González Rouco hace un análisis real y detalla que para acceder a $50 millones -para comprar un monoambiente- en una línea UVA con una tasa de 4,5%, la cuota quedaría en $250.000 y el tomador debe cobrar $1 millón por mes.

Hay casos en los que se pueden sumar los ingresos de la pareja o grupo familiar y otros que también permite personas no convivientes, como el Banco Nación.

¿Pueden mis padres ser garantes del crédito?

Existe solo una opción: el banco Macro tiene una línea especial para menores de 30 años que permite financiar el 90% si los padres son garantes, lo que disminuiría la exigencia del anticipo a US$10.000 para el caso de compra de un monoambiente publicado en US$98.109.

¿Cuál es el crédito más accesible?

La línea con la tasa más baja es del Banco Ciudad y es de 3,5%, pero solo pueden acceder quienes compren una vivienda familiar, única y de ocupación permanente que debe estar ubicada en el microcentro, es decir, dentro del perímetro contemplado por el programa del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus), que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao, Santa Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón. Dos ejemplos concretos: una unidad de 26 metros cuadrados ubicada en Viamonte al 800 que se ofrece a US$37.500 y otra en Suipacha y Corrientes de 21 metros cuadrados por US$42.000. Con estos valores quien tiene US$9375 de ahorro para el primer caso o US$10.500 para el segundo (el 25% del valor de la propiedad), y un sueldo mensual de poco más de $1 millón, puede acceder a una línea de $20 millones comprometiendo una cuota mensual de casi $116.300.

La línea financia hasta el 75% (máximo $250 millones) a 10, 15 y 20 años, y la cuota no debe representar más del 25% del sueldo.Por ejemplo, con relación al importe de la cuota mensual: cada $10 millones que se soliciten a 20 años para adquirir una vivienda en el microcentro, la cuota mensual inicial es de $58.149

¿De qué depende que las cuotas mensuales no se disparen?

Al ser créditos UVA, lo que marcará el aumento mensual de las cuotas será la evolución de la inflación. De todas formas, el impacto en el poder adquisitivo de la persona que lo tomó estará condicionado a la actualización de su salario. En números, si bien se acorta la distancia, los sueldos siguen corriendo atrás de la inflación. En marzo tuvieron un aumento general de 10,3%, lo que los ubicó apenas abajo del 11% que arrojó el índice de precios al consumidor (IPC). En la evolución trimestral también quedaron cerca, con una suba de 45%, versus 51,6%, respectivamente, pero en la medición interanual la brecha es amplia (208% versus 287,9%). Estas cifras surgen del Índice de Salarios publicadas por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

De cara a lo que viene, la baja de la inflación a partir de abril abre la posibilidad para que los salarios reales dejen de caer y puedan iniciar un proceso de recuperación, aunque desde niveles muy bajos. La evolución de la inflación es fundamental porque determina el aumento de la cuota, pero otra variable a observar son los vaivenes que atraviesa el salario real de los ciudadanos, que desde diciembre se desmoronó un 25% respecto a la inflación. “La clave es que el salario crezca más que la inflación”, subraya González Rouco, y reconoce que hoy los sueldos están en un piso histórico, razón por la que, si la economía crece, deberían recomponerse.